Москва, несмотря на свои высокие зарплаты, не является безусловным лидером по доступности жилья. Мы провели анализ 20 крупных городов, оценив их по трем критериям: количество зарплат, необходимых для покупки квартиры, количество потребительских наборов, которые можно приобрести на средний доход, и доля семей, способных позволить себе аренду. Результаты оказались неожиданными: столица занимает только восьмое место, а первое делят Тюмень и Красноярск.
- Три критерия с равным весом
- Что важно учитывать заранее
- Топ-20: полная картина
- Причины успеха Тюмени и Красноярска
- Столицы: высокие доходы против дорогого жилья
- Саратов: доступное жилье при низкой зарплате
- Аренда: Казань на первом месте, Калининград на последнем
- Кому в рейтинге труднее всего
- Ситуация с ипотекой
Три критерия с равным весом
Жилищные условия. Мы оценили, сколько месячных зарплат требуется для приобретения квартиры площадью 40 кв. м на первичном рынке. Цены на квадратный метр были взяты из данных Росстата на конец 2025 года, а зарплата — за первые шесть месяцев 2026 года, с учетом вычета НДФЛ.
Потребительская корзина. Мы сравнили, во сколько раз средняя зарплата превышает стоимость фиксированного потребительского набора от Росстата. Этот набор включает 30 видов продуктов, 41 вид непродовольственных товаров и 12 видов услуг, что позволяет делать сопоставления цен между регионами. В него не входят аренда и ипотека, поскольку задача — именно сравнение цен.
Доступность аренды. Мы оценили, какая доля семей с двумя детьми может позволить себе аренду квартиры с двумя комнатами и покрыть повседневные расходы.
В результате места по каждому критерию складывались: чем меньше сумма, тем выше позиция города.
Что важно учитывать заранее
Цены на жилье и аренду были приведены по региону, а не по конкретным городам, поэтому в Тюмени, Красноярске и Екатеринбурге стоимость может показаться заниженной. Разные временные рамки также могут повлиять на результаты: жилье — на конец 2025 года, зарплата — на первую половину 2026 года, аренда — с января по сентябрь 2026 года.
Мы проверили, как это влияет на результаты. Для 16 городов-миллионников использовали данные по ценам новостроек на июль 2026 года: Красноярск и Екатеринбург сохранили свои позиции на первом и втором местах, а Москва поднялась с седьмого на четвертое. Пересчет по медианной зарплате региона также кардинально изменил положение: Красноярск остался на первой строчке, Тюмень переместилась на четвертую, а Екатеринбург — на седьмую.
Топ-20: полная картина
| Место | Город | Средняя зарплата, тыс. ₽ | Зарплат на квартиру 40 кв. м | Наборов на зарплату | Аренда доступна, % семей |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Тюмень | 105,4 | 53 | 4,33 | 57,5 |
| 1 | Красноярск | 102,5 | 55 | 3,70 | 63,3 |
| 3 | Екатеринбург | 108,6 | 58 | 4,14 | 58,3 |
| 4 | Челябинск | 86,6 | 60 | 3,64 | 58,6 |
| 4 | Казань | 101,6 | 81 | 4,32 | 66,7 |
| 6 | Воронеж | 83,2 | 58 | 3,29 | 61,3 |
| 6 | Пермь | 91,2 | 64 | 3,47 | 61,8 |
| 8 | Москва | 194,0 | 89 | 4,89 | 60,1 |
| 9 | Новосибирск | 98,1 | 59 | 3,66 | 54,0 |
| 10 | Санкт-Петербург | 136,3 | 86 | 4,45 | 58,5 |
| 11 | Владивосток | 119,9 | 61 | 3,94 | 44,0 |
| 11 | Нижний Новгород | 94,8 | 73 | 3,84 | 56,6 |
| 13 | Саратов | 71,9 | 55 | 3,18 | 51,7 |
| 14 | Самара | 84,1 | 66 | 3,46 | 55,9 |
| 15 | Уфа | 85,8 | 68 | 3,46 | 53,5 |
| 16 | Ростов-на-Дону | 86,8 | 63 | 3,36 | 50,0 |
| 16 | Омск | 81,2 | 73 | 3,49 | 52,1 |
| 18 | Краснодар | 91,4 | 67 | 3,30 | 50,6 |
| 19 | Волгоград | 71,1 | 68 | 3,08 | 51,7 |
| 20 | Калининград | 86,3 | 64 | 3,06 | 42,3 |
Причины успеха Тюмени и Красноярска
Тюмень возглавляет рейтинг благодаря доступности жилья: покупка квартиры площадью 40 кв. м требует всего 53 средние зарплаты — наилучший результат среди всех 20 городов. Также Тюмень занимает третью строчку по доступности продуктов и услуг (4,33 набора) и девятую по аренде (57,5% семей).
Красноярск показывает схожие результаты, заняв второе место по доступности аренды (63,3% семей) и третье по стоимости жилья (55 зарплат). По данным bnMAP.pro, этот край входит в число регионов с самыми низкими ценами на новостройки среди 16 городов-миллионников — 160,7 тыс. ₽ за квадратный метр в июле 2026 года.
Екатеринбург замыкает тройку лидеров с средней зарплатой 108,6 тыс. ₽ и 4,14 набора потребительских товаров.
Столицы: высокие доходы против дорогого жилья
Москва демонстрирует лучшие показатели по потребительским товарам и услугам: на среднюю зарплату в 194 тыс. ₽ можно приобрести 4,89 набора. В Санкт-Петербурге этот показатель равен 4,45 набора при зарплате 136,3 тыс. ₽. Однако ситуация с жильем обстоит иначе: квартира площадью 40 кв. м в Москве требует 89 зарплат, а в Петербурге — 86. Это два последних результата среди всех 20 городов. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Москве составляет 433 182 ₽, в Тюмени — 138 815 ₽. В результате столицы оказались на восьмом и десятом местах соответственно.
Цены на жилье в столицах растут быстрее, чем в регионах. Согласно данным bnMAP.pro, в июле 2026 года квадратный метр в новостройках Москвы стоил 734,8 тыс. ₽ (рост на 24,8% за год), в Петербурге — 398,7 тыс. ₽ (+23,3%), в Челябинске — 177 тыс. ₽ (+23,5%). В Казани рост составил всего 5%, в среднем по 16 городам-миллионникам — 12,4%.
Саратов: доступное жилье при низкой зарплате
В Саратове квартира стоит 55 зарплат — это второй результат по доступности. Однако, учитывая низкий уровень зарплат (71,9 тыс. ₽), город оказался на восемнадцатом месте по потребительским товарам и услугам (3,18 набора) и на пятнадцатом по аренде (51,7% семей). В итоге Саратов занимает тринадцатое место в общем рейтинге.
Аренда: Казань на первом месте, Калининград на последнем
Наиболее доступная аренда квартир с двумя комнатами в Казани: 66,7% семей с двумя детьми могут себе это позволить. Следующими идут Красноярск (63,3%), Пермь (61,8%) и Воронеж (61,3%). Наименьшие показатели по аренде зафиксированы в Калининграде (42,3%) и Владивостоке (44,0%). В среднем по России 53,6% семей могут позволить себе аренду. Казань, несмотря на высокие цены на жилье (81 зарплата), занимает четвертое место вместе с Челябинском.
Кому в рейтинге труднее всего
Калининград оказался на последнем месте, имея минимальные показатели по потребительским товарам (3,06 набора) и аренде (42,3% семей), а для покупки квартиры понадобится 64 зарплаты.
Волгоград занимает девятнадцатое место — здесь самая низкая средняя зарплата (71,1 тыс. ₽), на которую можно приобрести только 3,08 набора.
Краснодар находится на восемнадцатом месте. На первичном рынке жилье занимает средние позиции (67 зарплат), но на вторичном рынке стоимость оказывается выше: 180 963 ₽ за квадратный метр против 152 602 ₽. Квартира площадью 40 кв. м на вторичном рынке будет стоить 79 зарплат — это второй результат после Петербурга (81).
Ситуация с ипотекой
Ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке почти не различаются между городами и составляют 16,6–17,8%, как сообщил Эльдар Гозгешев, аналитик Банки.ру. Небольшое снижение ставок наблюдается в регионах с дополнительными льготами: во Владивостоке (16,58%) и Красноярске (16,66%). Средний срок кредита составляет 15–17 лет. Это означает, что основной фактор, влияющий на платежи, — цена жилья. В Москве квадратный метр на первичном рынке стоит дороже, чем в Саратове, в 4,4 раза, а ежемесячный платеж выше в 6,4 раза: 217 тыс. ₽ в месяц против 34 тыс. ₽. Разница также заметна в первоначальном взносе: в регионах он покрывает 40–50% стоимости квартиры, в Москве и Петербурге — только 20–25%.
Для сравнения мы рассчитали платеж при равных условиях: квартира площадью 40 кв. м, взнос 20%, ставка 17,79%, срок 16,4 года. В Москве платеж составит 217,5 тыс. ₽ в месяц, в Петербурге — 147,4 тыс., в Казани — 102,9 тыс., в Тюмени — 75,2 тыс. ₽.
