EN
3 июля 2021 #Форум
Ларс Лебнер: Нужно создавать новые кварталы

Во второй день работы Московского Урбанистического Форума 2021 прошла панельная дискуссия «Жилье для миллиардов. Растущие мегаполисы и проекты массовой жилой застройки».

Эксперты из Германии, России и США обсудили, как обеспечить города доступным жильем. На примерах Москвы и Берлина они показали, как в массовом сегменте жилой недвижимости создаются кварталы, в которых люди чувствуют себя комфортно.  

Принципы развития новых городских пространств Берлина

Из всех европейских столиц самые высокие темпы строительства доступного жилья показывает сегодня Берлин. На каких принципах основано  планирование и строительство новых кварталов в столице Германии, рассказал в своем выступлении руководитель Департамента по жилью и городскому землепользованию Берлина Ларс Лебнер.

По его словам, Берлин сейчас стремится к тому, чтобы стать большим мегаполисом, планируя к 2030 году увеличить население с 3,7 до 4 миллионов человек. Город переживает строительный бум, при этом его приоритетами остаются стабильное развитие и снижение негативного влияния на окружающую среду. 

«Мы решили, что нужно создавать новые кварталы, — рассказал Лебнер. — Существует потребность в строительстве 194 тысяч квартир, и четверть из них должна реализоваться в рамках этих кварталов. Всего их 16, они разбросаны по городу и находятся как в центральных, так и в удаленных районах». 

Политики дали берлинским строителям и девелоперам направляющие принципы для развития новых городских пространств. Главные из них: использование энергосберегающих технологий, создание открытых пространств, обеспечение синергии, фокус на социальные и культурные функции.   

Одни кварталы спроектированы как малоэтажные, другие будут состоять из многоэтажных домов. Население каждого из них составит около десяти тысяч человек. И основные задачи, которые стоят сейчас перед Департаментом по жилью и городскому землепользованию Берлина, состоят в том, чтобы обеспечить устойчивое развитие застраивающихся территорий, создать многофункциональную среду и привлечь туда представителей разных социальных групп. 

Новая волна массового строительства в Берлине ставит перед инженерами и планировщиками ряд вопросов. Как лучше обеспечить отопление, чтобы эффект воздействия на климат был нейтральным? Как в каждом из кварталов воплотить концепцию мобильности населения, чтобы не увеличивать количество углерода, производимого транспортом? 

Лебнер подчеркнул, насколько важно учитывать мнение горожан при проведении таких крупномасштабных проектов: «Чтобы обеспечивать участие местных жителей и диалог с ними, мы проводим различные мастер-классы, приглашаем людей на обсуждения. В итоге горожане становятся частью процесса планирования».  

Чтобы обеспечить устойчивое развитие и сделать «город-губку», создаются озелененные пространства. Еще один фокус делается на многофункциональности: планирование новых городских пространств проводится так, чтобы в течение 15 минут можно было дойти до работы, магазина и всех необходимых городских сервисов.

Другой берлинский акцент — город стремится развивать кластеры и большие районы, полностью построенные из дерева. По словам Лебнера, это позволяет достичь большей углеродной нейтральности, производить меньше выбросов в атмосферу и обеспечить лучшее качество воздуха в самих зданиях.


Сбалансированное взаимодействия дома, двора и района

Рассказывая о современных реалиях строительства в Москве, российские спикеры приводили примеры конкретных решений, повышающих комфортность нового городского жилья. Директор по маркетингу Tashir Estate Максим Самсонов говорил об эксплуатируемых крышах зданий, на которых можно разбивать парки, и о дворах с десятками отдельных зон, предназначенных для самых разных активностей: от шумных детских игр до уединенного чтения газеты на скамейке. 

Управляющий директор группы компаний «Самолет» Дмитрий Волков сделал акцент на значимости мастер-планирования и максимально плотного взаимодействия с городской тканью и городскими институтами. 

По его словам, комфортными для жильцов новые кварталы становятся за счет сбалансированного взаимодействия дома, частного пространства во дворе и района, который органично вливается в ткань города.

«Я смотрю на это глазами девелопера, — объяснил Волков, — и понимаю, что если мы сделаем хороший двор, но забудем о доме, то целостности, комфортной и качественной среды не возникнет. Если будет великолепный город с цифровыми сервисами, где можно одним касанием, как у нас сейчас это происходит, заказывать любые документы, но при этом в твоем доме будет плохой лифт, или в районе не будет садика, школы или торгового центра, то цельной конструкции снова не получится». 

При этом зона ответственности девелопера гораздо шире, чем конкретный двор, дом и район. Его задача — сделать так, чтобы все элементы построенного района были интегрированы в общую систему городских сервисов. 


Новая городскую ткань на месте поля

При планировании нового квартала нужно закладывать в шаговой доступности от жилых зданий не только те же сервисы и объекты инфраструктуры, которые есть в городе, но и торговые помещения, и рабочие места. 

«Если бы десять лет назад мы обсуждали мастер-планирование в массовом сегменте, то говорили бы про спальный район, — говорит Волков. — Но сегодня мы не строим спальные районы, мы строим отдельные элементы города, его продолжение. Мы формируем новую городскую ткань в месте, где было поле». 

Жизнеспособная инфраструктура квартала, который станет полноценным продолжением города, предполагает создание достаточного количества парковочных мест, больших детских площадок, транспортных хабов и рабочих мест. Последнюю задачу в постпандемийной реальности отчасти смогут выполнять офисные центры и коворкинги, предоставляющие рабочие места тем, кто работает на удаленке. 


Способность управлять созданной инфраструктурой

Кроме этого, сейчас девелоперы часто забывают о том, что крайне важно создать управляющую компанию в районе. 

Вероятно, что в будущем основу девелопмента в массовом сегменте будет составлять именно способность управлять созданной инфраструктурой и поддерживать изначально заданные там стандарты. А успех конкретного района будет определять способность предложить жителям новых домов удобное взаимодействие как со своим соседом, так и с управляющей компанией. 


Квартиры в офисных и торговых центрах

Выступая на дискуссии, основатель и председатель NewCities Foundation, генеральный директор CoMotion Джон Россант говорил о том, что еще неясно, в какую жилую недвижимость будет вкладывать деньги поколение миллениалов. И в этом заключается основная интрига текущего момента — западные девелоперы не уверены в том, в каком направлении будет развиваться сегмент массового жилья.  

Судя по существующей аналитике и публикациям экспертов, после окончания пандемии все более популярными будут становиться такие новые форматы городского жилья, как коливинги, квартиры в офисных и даже торговых центрах. Может, именно они смогут предложить новому поколению массовое жилье, обладающее главным качеством, которого от него ждут — доступностью.